OBS! ---> Disse sider handler kun om gårdterrasser. Obs! På given foranledning, jeg har fundet en person, som ikke fik nærlæst altanretningslinjerne: Til alle, disse sider handler om stuelejligheders muligheder til gårdsiden. Eftersom, side 17 i altanretningslinjerne siger, at: "Altaner med en frihøjde på under 2,8 m kan ikke tillades over fortov." <---- OBS!

AB Kartoffelrækkerne/Molbech ...

"Stuelejlighederne? De kan ikke få tilladelse til altan ..."



Alle bliver helt tomme i blikket, eller tavse, når jeg spørger til stuelejlighederne. Kommunen tillader det ikke, og jamen, der er kun tre der måske vil eller orker det, ... (Gårdrenoveringsmøde for to år siden.) Eller kommer med svar om brandveje, og at det tillader kommunen ikke.

Men, foreningen har ingen lejligheder kun med vinduer mod gården. Redning sker derfor fra gaden.

Og, det har altid været muligt for stuelejlighederne at få altan i foreningen set med kommunens øjne. Afslag gives med baggrund i manglende friareal. Ikke et problem her.

Altaner til alle er vedtaget i altanforslaget. Nogen stuelejligheder har endda formentligt stemt for forslaget.

Alle disse udfordringer som projektet har, som jeg har peget på, kunnet have været undgået ved, at foreningen havde stemt om et mindre vidtgående forslag først, hvilket en advokat/ordsstyrer plejer at anbefale. Nu viser det sig at når altanforslaget ikke eksplicit omtaler ændring i brug af fællesarealet, så kan det formentlig ikke lægges til grund herfor, jævnfør omdelt skriv fra bestyrelsen. Og, dermed ser man bort fra, at det vedtagne altanforslag omfatter alle. Igangværende altanforslag var alt for detaljeret skrevet af glade amatører. Der skulle først have været stemt om: Skal vi gå i gang med et altanprojekt? Undervejs i den efterføgende proces, skulle vi eksplicit havde inddraget stuelejligheder i relation til afstemning om fællesarealet. Men, altanmedlemmerne er så mange, at det kunne vi have besluttet til enhver tid, at justere planen og så begynde med begyndelsen.

Nu er vi i stedet i den situation, at der er en bindende tidsfrist fredag d. 1. september, uden at stuelejligheder er præsenteret for design og tilbud forinden, det er i modstrid med altanforslaget. På den anden side har foreningen haft en chance for at rette fejlen, som nu ikke er udnyttet, hvorved bordet fanger, så måske skal stuelejlighederne være tilfredse med denne passivitet.

Derfor er stuelejlighederne nødt til selv at give lyd fra sig. Stuelejlighederne kan støtte ret på ligebehandlingsprincippet, samt at det er vedtaget at alle kan få altaner (kommunen taget i ed etc.). Men, at foreningen har glemt at tage stilling til fællesarealet, det har dog næppe nogen juridisk betydning, da bordet fanger. Boligretten består af en juridisk og to lægdommere. Jeg tror ikke at foreningen kan overbevise de to sidste. Men, mon dog ikke at generalforsamlingen bakker op om stuelejlighederne.

Det ville være relevant at foreningen kommer med en plan for stuelejligheder, inden den 1. september.

Budskabet er nu ude, der kommer brev fra foreningen til stuelejlighederne. Og, ferien er ved at være forbi, derfor lukker disse sider snart.

Billeder

Rettelser

Tanker om finansering i form af fx fælleslån er stort set redigeret ud. Enhver plan bør altid følges op med en finanseringsplan. Denne type forudsætter at alle behandles lige, hvilket der ikke er basis for, denne plan er derfor irrelevant.

Der er luget kraftigt ud. Meld tilbage hvis du finder noget irriterende her.

Forbehold

Jeg tager alle mulige forbehold, da jeg ikke er jurist eller arkitekt, så du anbefales selv at tjekke oplysningerne her. Og, jeg har ikke mere tid, nu er det op til dig!

De samme forbehold gælder for debatten AB Molbechs Facebookgruppe.

Baggrund

Debatten på Facebook, sammen med andet medlems åbne brev til bestyrelsen på opslagstavlerne, og disse sider, er en konsekvens af, at vi havde fået en bindende tidsfrist til altaner, der medførte at mulige afklaringsspørgsmål skulle drøftes midt i sommerferien, fx spørgsmålet om afskrivning, der kræver en altan-GF, og gensidige informations udveksling der kræver beboermøder. Der har ingen kommunikation været. Det skabte uro.

Billeder


Start her, hvis du bare vil vide hvad du skal gøre hvis du vil have terrasse til gården(!), og ikke har tid til at læse alt dette.

Vær opmærksom på, at det vedtagne altanforslag ikke specifikt har omtalt indgriben i fællesarealet, hvorfor dette specifikt skal op til generalforsamling, som selvstændigt forslag, i følge bestyrelsen! Det kan du vælge at bekymre dig om, eller ej, det er nok lige fedt for dig, for det vedtagne altanforslag favner alle. Er du bekymret så antag en advokat, og er du ikke, så sats på generalforsamlingens evner.

Kontakt administrator, Lene Ploug, lp@rialtoadvokater.dk, og

bestyrelsen, bestyrelsen@abmolbech.dk, og

bygningssagkyndig hos A4, Daniel Friis, Bygningskonstruktør, tlf. 42 37 89 33, df@a4, og meddel:

Version 1: at du ønsker terrasse. Har du sindsygt travlt, smidt dine henvendelse afsted til tre parter, hvergang, det forenkler det for dig: administrator, a4 og bestyrelse.

Version 2, for den lidt mere argumenterende slags: send til administrator, a4 og bestyrelse, at du ønsker terrasse. Og, gør gældende, at du ved den "Tilkendegivelse", der blev omdelt i sin tid, ikke fik tilbudt terrasse. Du er nu gjort bekendt med, at tilbuddet i Tilkendegivelsen ikke var korrekt, eftersom du kun fik tilbudt Fransk/Spansk altan.

Kommunen afslår i hovedreglen ikke ansøgninger om altaner/terrasser fra stuelejligheder, med mindre de griber ind i fællesarealer, som skal udgøre mere end 40%. I Store Gård er arealet 1.800 m2, terrasser hele vejen rundt (usandsynligt), ville tage 10%, hvorved der er 90% tilbage (anslåede tal, og jeg har ikke regnet trappeskakter fra, det skal man).

Du kan evt. henvise til dette belæg: "Altaner i stueetagen kan tillades ind mod gården uden højderestriktioner på de ejendomme, hvor det faktuelle friareal er større end krævet i lokalplan og kommuneplan." (Hentet søndag den 20. august 2017 fra: kabell.kk.dk/nyheder/nye-retningslinjer-altaner-i-københavn) (Har du trappe uden for vinduet, må man rette den ud i forbindelse med gårdsaneringen, evt. med delvis betaling fra dig. Eller du vælger du en kortere altan.)

I henhold til det vedtagne altanforslag, ved generalforsamlingen 11. oktober 2016: "ALTAN­FORSLAG TIL GENERALFORSAMLINGEN 2016 I A/B MOLBECH", er det eksplicit udtrykt i pkt. 1: "Der gives tilladelse til, at andelshavere kan opsætte altan i tilknytning til deres andel, herunder også fransk altan." Der findes ikke belæg i det vedtagne altanforslag, for at udelukke stuelejligheder.

På det foreliggende og for at blive stillet lige, med resten af altanfolket, ses det frem til at du bliver inkluderet.

Hvis, du vil være sikker på at god rådgivning og tempo, skal du antage en advokat.

Mange af jer har småbørn og børn, brug den oplysning til alle tre parter, og kommunen. Det er fx vigtigt hvis I kommer ud i anden runde, mht. ansøgning i kommunen. Arkitekten oplyste til beboermødet, at bløde argumenter er ekstremt værdifulde, overfor kommunen, hvor teknikere nemt kommer til kort.

Billeder


Alle andre start her:

Allerede i februar 2016 understregede kommunen, at stuelejligheder kan få altaner, i hovedreglen (Kommentar: Det er så terrasser de mener, men pyt), på baggrund af mange misforståelser herom.

Kommunen ønsker at stuelejligheder skal kompenseres for, at Københaverne vælger så dybe altaner, at underboen bliver ramt heraf, især medlemmer i stuelejligheder.

Stuelejligheder mister 75% af dagslyset og 50% af lyset i gråvejr ved 150 cm dyb altan hos overboen.

Men, og det er grunden til mit engagement, stuelejlighederne er ikke blevet tilbudt terrasse grundet manglende viden om mulighederne. I Lille Gård er der 10, og i Store Gård 19 muligheder for terrasser, vurderer jeg (og konen), 29 i alt.

Alle anbefales derfor at sætte sig ind i blandt andet retningslinjer for altaner og terrasser, som der er linket til.

Politikerne har blandt andet gjort det tydeligt, at "Altaner i stueetagen kan tillades ind mod gården uden højderestriktioner på de ejendomme, hvor det faktuelle friareal er større end krævet i lokalplan og kommuneplan."

Jeg har skrevet en del herom i Facebookgruppen AB Molbech (som er en medlemsgruppe, der ikke repræsenterer bestyrelsen), og sammen med informationerne her, vil du kunne deltage i diskussionen på et informeret grundlag. Se dog bort fra finanseringssnakken.


Sidste nye erkendelser

Nyt! efter at have set og vurderet alle altanprojekttegninger:

119 altaner er tegnet (58% af 204 mulige).

56 mulige medlemmer har ikke tilmeldt sig (27% af 204 mulige).

29 mulige stueterraser (13% af 204 mulige).

I alt mulige altaner/terrasser, 119+56+29 = 204 (evt. + nogle franske jeg har overset) Dvs. 91% af os har en mulighed.

Heraf 13 i ranker mod gaden. Ud mod Toftegårds Plads (der er tre vinduer, rankerne er i hver side af fra midten), Si8 og RR11 risikerer vi at kommunen siger, at alle skal være i ranken. Hvis kommunen går imod, så ryger 5 altaner.

Men naboer med samme bevaringsværdi, på Toftegårds Plads, har ikke altaner i ranker på hjørnet, hvis ranker betyder at alle skal have, og det er da et meget synlig sted. Men betyder det blot at de skal være i sammenhængende forløb, så opfylder de dette. Henover kiosken er der en altan på 3. sal og resten er franske. Mystisk.

Tilslutningsberegning ved en GF: 119 tilmeldte, det svarer til fremødet ved en GF.

Altanprojektet for alle

Jeg har undret mig over, at der ikke er blevet kommunikeret ting, som forventet i altanprojekter. Derfor begyndte jeg at skubbe lidt til det, for at se hvad der faldt ned.

Jeg fandt flere ting, fx ved indhentelse af de første tilkendegivelser (herefter kaldt forhåndstilmeldingen):

( ) Oplysning om tilmeldte eftersom prisforskellen ved 25 og henholdsvis 100 altaner fordobles. Ifølge denne aktuelle kilde.

( ) Der er ikke lagt op til undersøgelse af om vi ønsker vurdering/forbedring henholdvis om vi bliver altanbrugere eller altanejere.

( ) Mat glas eller ej i altanen, se tagterasserne.

( ) Der er ikke præsenteret korrekte muligheder for stuelejligheder.

Konklusion: hvorved medlemmerne reelt ikke er blevet spurgt, efter min mening.

Opdatering: Der er forslag på vej om at de ikke afskrives.

( ) Der mangler gensidig kommunikation mellem altanprojektet og medlemmerne, alle medlemmerne.

( ) Dertil kommer så det særlige forhold, at i forhåndstilmeldingen er det oplyst at stuelejligheder kun kan få en fransk eller en spansk altan, hvilket er faktuelt forkert. Derved er 1/5 reelt ikke blevet spurgt.






Der er ikke skrevet bindende kontrakter med leverandør endnu, hvorved vi kan råde bod på udfordringerne.

20 nye medlemmer siden GF, og stuelejlighederne, samt tvivlere i rankerne, kan give helt op til 10-50 tilmeldte mere. Og, vi kunne informere alle, der ikke skal have altan, om konsekvenserne og give dem plads til at fortryde. Det er ikke et uvæsentligt antal mulige, hvilket er værd at tage med, da vi derved vil vi kunne rabat ved en større ordre.

Altanprojektet har den fejl, at de spørgsmål der stilles stuelejlighederne, er forankret i en forkert viden om mulighederne. Hvis de overhovedet har forhåndstilmeldt sig, for mange stuelejligheder har ikke forhåndstilmeldt sig fordi de tror sig informeret af mange glade amatører, men ingen har fortalt dem om at informationerne er forkerte. Derfor er det, forståeligt, at stuelejlighederne ikke kender deres rettigheder.
Tænkes stuelejlighederne med i altanprojektet, så vil det helt ændre gårdprojektet. Hvilket er en anden grund til at I skal medinddrages, så det kan afklares.

De fleste afslag kommunen har givet til stuelejligheder, har været begrundet i for små fællesarealer i smalle Københavnske gårde. Det har aldrig været et problem hos os.

Og, før kunne stuelejligheder oftest kun få altan med krav om frihøjde, som skulle kompensere for indgriben i friarealet, men vores friarealer er langt større end de steder, som disse regler er rettet mod.

Kommunen gav nye rettigheder til stuelejligheder fra 22. maj. 2017, der tydeliggør kommunens intention, men strengt taget, selvom det er de bedste retningslinjer til dato, så har de ikke ændret meget for os.

De tre ting som man skal undersøge, er eventuelt tinglyst fællesareal, hvilket er typisk når flere matrikler fx deler parkering. Dette problem har aldrig været belyst som et problem hos os.

Og, så det faktum af vores bygning regnes for bevaringsværdig, hvorfor kommunen skal vurdere projektet. Men, kun på niveau 4, hvor man skal udfordre kommunen.

Og, eventuelle lokalplaner og andet der har særlige synspukter på gården, eventuelt fordi den har særligt værdi. Men, der er ingen hindringer for os i lokalplan, kommunalplan, eller servitutter (=tinglyst bestemmelse)(jeg er ikke jurist, men A4 har oplyst at der ikke er tingslysningsbegrænsninger).

Det er ikke kommet på dagsordnen hos os, i altanprojektet. Kan vi være det bekendt, når stuelejlighederne, er dem som bliver mest ramt heraf. De mister 75% af dagslyset og 50% af lyset i gråvejr? Set i et lidt længere perspektiv, så vil mange dårligt gående seniorer flytte i stuelejligheder, og de kommer måske ikke meget ud, skal de ikke have lys og luft, på lige fod med os andre??

Nye altanretningslinjer pr. 22. maj 2017

Anledningen til denne hjemmeside, skyldes at altanprojektet ikke ser ud til at have mulighed for at informere alle om hvad der sker, for alle.

Undervejs bliver det klart, at stuelejlighederne, med ovenbo som har plan om altan, kan blive klemt, med de nye retningslinjer. Og der er ikke meldt noget ud overordnet om mulighederne, hvorfor jeg foreslå at alle altanfolk viser initiativ, og giver den en ekstra skalle, og inddrager stuelejligheder til gensidig informationsudveksling. Her er et link til kommunens altanretningslinjer, som bl.a. er ændret pr. 22. maj 2017, mht. stuelejligheder, efter flere års massiv kritik.

Bemærk heri især billederne af konsekvenserne for dem som bebor stuelejligheder, ved at ovenboen får en 150 cm dyb altan. De mister stort set alt lys i bordhøjde.

Altanretningslinjer. Klik her!

Lysberegninger

Konsekvenserne for dagslys er enorme for stuelejligheder under altanen.

Lysberegninger. Klik her!

Medlemmerne er på Facebook

AB Molbech har en Facebook gruppe. Henvend dig til Jens Kvist som administrerer gruppen, mig eller andre du kender der er på gruppen, så kan de indskrive dig i en invitationsboks, så du får en invitation på et tidspunkt.

Ingen gider diskutere substans på Facebook, det er et elendigt medie til dette, men du kan læse, hvordan jeg har arbejdet med at udvikle mine tanker om dette projekt, og om hvad der kan repareres. Reelt har du ikke tid til dette nu ;-)

Jeg har lagt byggetegninger op på altaner fra 1. og op, se under Filer!

Historik

Kommunen: 2015, 1. november, kommunen indfører lysberegner, der skaber kaos. Meningen var at skabe flere altaner, men den var for stram i sin vurderinger.

Kommunen: 2016, kommunen, dropper lysberegneren og arbejder med standardstørrelser i stedet, ved brug af skema, hvori indgå afstand til modstående bygning, altandybder, højde af bygningen, etc.

AB Molbech: 2016 Forhåndstilmeldinger til altaner,

Kommunen: 2017, 22. maj. Kommunen kommer med nye retningslinjer og støttende attitude til altanprojekter. Konsekvenser er positivt store for stuelejligheder, i små gårde.

AB Molbech: 2017 15. aug. Bindende tilmeldingstidsfrist. Men udskudt pga. debat.

AB Molbech: 2017, tirsdag d. 22. august, kl. 19.45-20:30. Altanmøde for alle arr. af bestyrelsen, som konsekvens af debatten. Valby Kulturhus, teatersalen.

AB Molbech: 2017, fredag d. 1. september. Ny bindende tilmeldingsfrist.


Billeder


Henvisninger til den kommunale sagsbehandling

SPM til Teknik- og Miljøudvalget pr. 18-02-2017. Klik her!

Andre links fra Kommunen

Her kan man se at konsekvensen af de nye retningslinjer vurderes at få stor konsekvens for stuelejligheder: Skema over ændringsforslagets konsekvenser.

"2. Drøftelse af muligheden for flere altaner i stueetager overfor hensynet til at bevare fælles friarealer (Udsat sag) (2016-0420502)". Min kommentar: Dette er bare et uddrag af friarealdiskussionen. Den har aldrig været relevant for os: Store gård = 1.800 m2 Lille gård = 1.650 m2 (egne beregninger), en typisk københavnsk gård er på er på en fjederdel heraf. Heri kan du også se at de fleste ældre ejendomme har mindre friarealer end gældende kommune- og lokalplan foreskriver, dvs. københavnske baggårde er meget små: Drøftelse af muligheden for flere altaner i stueetager overfor hensynet til at bevare fælles friarealer

"Bilag 1, 28. november 2016, Jura og praksis for altaner og friareal." Bemærk herunder, juristers tolkning og fremhævelsen af: 1,4 (...) "Mod gården kan der etableres altaner i stueetagen. Hvis der er tilstrækkeligt friareal kan altaner etableres mindre end 2,2 m over terræn." (...). Dette mener jeg, afspejler et juridisk grundprincip om, at der ikke kan gribes ind i højden, når der kun foreligger ubetydelig gene af fælles friareal. Juristerne havde nok ikke set vedtagelsen af ændringsforslag pr. 22. feb. 2016, hvor det er helt klart hvad der menes: "altaner i stueetagen kan tillades ind mod gården uden højderestriktioner på de ejendomme, hvor det faktuelle friareal er større end krævet i lokalplan og kommuneplan. Jura og praksis for altaner og friareal

Her kommer tydelige illustrationer af det hele. Bemærk teksten er fra før de nye retningslinjer 22. Maj 2017, men illustrerer blandt andet forholdet til fællesarealer: BILAG 2 Illustrationer af altaner i stueetagen.

Pr. 22 maj 2017 blev der vedtager vidtgående rettigheder for stuelejligheder: "Retningslinjen vedrørende stuealtaner ændres, så altaner i stueetagen kan tillades, selvom friarealet er mindre end kommune- og lokalplan foreskriver.". Men som sagt ikke relevant for os, med mange mange gange større gårde. 7. Evaluering og justering af retningslinjer for altaner og tagterrasser (2017-0196987)

Aviser og andre medier

2007, 26. august: Altan med jordforbindelse Kommentar: Ingen ofre i stuen.

2015, 9. september: "Siden 2010 har man i Københavns Kommune modtaget over 200 altansager årligt. Sidste år blev der givet 243 tilladelser til altaner, mens der blevet givet afslag til tre.")

2016, 4. januar. Altanfirmaer: Næsten umuligt at få altaner i København efter nye regler. Kommentar: Formand for en AB oplyser, at kommunens lysberegning kun ville give dem 80 cm dyb altan. Andet: Minaltan, Kontech og Altan.dk dækker 80 procent af markedet; Gennemsnitlig altandybde i Kbh. 2015 var 1,4 m. Folk vil have min. 1,3 m.

2016, 5. oktober:
Københavner til kamp for altaner i stuelejligheder. Artiklen er fra 2016.


2017, 9. marts: Nyt håb for stuealtaner i København.

2017, 22. maj: Nu bliver det lettere at få altan, når man bor i stuen. Artiklen er fra afstemningsdagen 22. maj 2017.

Jura hist og pist

Der er cirka 21 der ikke kan få altan. Derfor kan ikke alle behandles lige mht. altan.

Nogen foreninger tilbyder derfor et nyt køkken i stedet eller lignende. Det er blandt andet på den måde, at fælleslånsmoddellen har opnået helt op til 90-95% tilslutning i altanprojekter, blandt alle foreninger (Kilde: ABF).

Men, at alle behandles lige, er en forudsætning for, at et forslag om fælleslån er velfunderet.

Jura eksempler

Andre foreninger, eksempel

Hent sammenlignelig foreningseksempel her (har dog lille gård)

Matrikelrelateret

Ejendommen er registret som fast ejendom på adressen "Molbechsvej 2 2500".

De eneste servitutter som er relevante efter min vurdering, er to om Fællesgård, og som i kommunens praksis ville medføre partshøring af parterne, men det er jo os selv, og en om overkørsel, bemærk årstallet:

Prioritet: 20 Dato/løbenummer: 10.11.2010-1001777900 Tekst: Fællesgård

Prioritet: 16 Dato/løbenummer: 06.04.2011-1002431688 Tekst: Fællesgård

Prioritet: 3 Dato/løbenummer: 15.11.1926-939171-01 Tekst: Dok om overkørsel, fælles ind- og udkørsel mv, (100/18)

Kommentar: Jeg gætter, at eftersom vores ejendom dækker flere matrikler, Store Gård med 3 matrikelnumre, og Lille Gård med to matrikelnumre, så har man administrativt lagt dem sammen. Men, jeg har ikke læst dem, endnu. De ligger hos Teknik- og Miljøforvaltningens Kundecenter Njalsgade 13, 2300 København S. Bed om byggesagsarkivmapperne for matrikelnumrerne ;-) :
Lille Gård: 1718, 1719,
Store Gård: 1720, 1721, 1722.

Teknik- og Miljøforvaltningens Kundecenter

Data

Blok 1 (A4's betegnelse) = Lille Gård, 1.650 m2 gårdareal (egne beregninger, ud fra byggetegninger). 16 stuelejligheder.
Blok 2 (A4's betegnelse) = Store Gård, 1.800 m2 gårdareal (egne beregninger, ud fra byggetegninger). 29 stuelejligheder.

Antal stuelejligheder i AB Molbech: 45, stuelejligheder med terrassemulighed: 29 (29/45 lig med knap 2 ud af 3).

Rettelser eller kommentarer? Send hertil: Send mail her.

OBS! Disse sider handler kun om gårdterrasser.